Capacité d'emprunt : comment savoir combien vous pouvez emprunter
Par l’équipe IN&FI Crédits Lyon Métropole · Relu par Alexandre Ruiz, co-gérant · Publié en juillet 2026 · Lecture 7 min
« Combien puis-je emprunter ? » — c'est la première question de tout projet immobilier, et sa réponse conditionne votre budget d'achat. Le calcul obéit à des règles précises, fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), que les banques appliquent avec une marge de manœuvre limitée. Voici comment l'estimer sérieusement, et surtout comment l'améliorer.
Les deux règles que les banques doivent respecter
Depuis 2022, les recommandations du HCSF sont juridiquement contraignantes pour les banques françaises :
- Taux d'endettement maximal de 35 % : l'ensemble de vos charges de crédit (mensualité du nouveau prêt, assurance emprunteur incluse, plus vos crédits en cours) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt.
- Durée maximale de 25 ans : portée à 27 ans lorsqu'il y a un différé (achat en VEFA, construction, ou travaux représentant au moins 10 % du coût de l'opération).
Les banques disposent d'une marge de flexibilité d'environ 20 % de leur production, réservée en priorité aux achats de résidence principale et aux primo-accédants. Un dossier à 36 ou 37 % d'endettement n'est donc pas automatiquement refusé — mais il doit être solide par ailleurs.
Le calcul, pas à pas
La formule de base est simple :
Exemple : un foyer gagnant 4 200 € nets par mois, avec un crédit auto de 250 €/mois, peut consacrer au nouveau prêt : (4 200 × 35 %) − 250 = 1 220 € par mois, assurance comprise. Sur 25 ans, selon le niveau des taux au moment de l'emprunt, cela représente un capital de l'ordre de 230 000 à 260 000 €. D'où l'importance de raisonner en mensualité d'abord, en capital ensuite — et de faire actualiser le calcul au taux du jour.
Côté revenus, les banques retiennent : salaires nets (avant impôt à la source), revenus d'indépendant moyennés sur les derniers exercices, pensions, et généralement 70 % des revenus locatifs perçus ou attendus. Primes et heures supplémentaires ne comptent que si elles sont régulières sur plusieurs années.
Le reste à vivre et le saut de charge, l'autre filtre
Le taux d'endettement n'est pas le seul juge. Les banques vérifient aussi :
- Le reste à vivre : ce qui reste chaque mois une fois la mensualité payée. À 35 % d'endettement, un foyer à hauts revenus vit très bien ; un foyer modeste peut être fragilisé. Chaque banque a ses planchers, selon la composition familiale.
- Le saut de charge : l'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Passer de 800 € de loyer à 1 200 € de mensualité doit être cohérent avec votre capacité d'épargne démontrée.
- La tenue des comptes : trois derniers relevés sans incident, découverts ni crédits renouvelables actifs — c'est le premier tri des analystes crédit.
Cinq leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt
- Solder les petits crédits : un crédit conso de 200 €/mois ampute votre capacité d'environ 40 000 € sur 25 ans. Le solder avant l'achat est souvent l'arbitrage le plus rentable.
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans augmente le capital accessible à mensualité égale — au prix d'un coût total supérieur, à arbitrer.
- Optimiser l'assurance emprunteur : elle entre dans le calcul des 35 %. Une délégation bien négociée peut libérer plusieurs dizaines d'euros de mensualité.
- Mobiliser les prêts aidés : PTZ pour les primo-accédants, prêts Action Logement, aides locales — ils complètent le prêt principal sans alourdir la mensualité au même rythme.
- Emprunter à deux ou soigner l'apport : un apport couvrant au minimum les frais (notaire, garantie) est attendu ; au-delà de 10-15 %, il améliore aussi le taux proposé.
Vos questions fréquentes
Le taux d'endettement de 35 % est-il vraiment bloquant ?
C'est la règle générale, mais les banques peuvent y déroger pour environ 20 % de leur production, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants. Un dossier légèrement au-dessus de 35 % reste finançable s'il présente un bon reste à vivre, une épargne résiduelle et des comptes bien tenus.
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le HCSF impose de calculer le taux d'endettement assurance incluse. C'est pourquoi une assurance en délégation moins chère peut faire passer un dossier limite sous le seuil — un levier souvent négligé.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Oui, mais avec une décote de prudence : la plupart des banques retiennent environ 70 % des loyers, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines calculent en « différentiel », méthode plus favorable aux investisseurs — le choix de la banque compte beaucoup.
Sur quelle durée maximale puis-je emprunter ?
25 ans pour un achat classique, jusqu'à 27 ans en cas de différé lié à une construction, une VEFA ou des travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération. Au-delà, seuls des montages spécifiques (prêts hypothécaires notamment) sortent de ce cadre.
Sources et liens utiles : Haut Conseil de stabilité financière — décision relative aux conditions d'octroi · Notre simulateur de mensualité